三龙头房企押宝旅游地产 重金造城各显神威
恒大海上威尼斯体量庞大，像座水城，现在绿化已经初具规模，因海边常刮台风，所有的绿化树都被脚手架结结实实地支护着。
佳兆业的东戴河项目，是整个东戴河板块首个自建旅游度假景区的旅游地产项目。
万达南区为服务景区游客和酒店住户而建的商业配套“度假小镇”已投入使用。
不少年长买家对海景房情有独钟。
威海沿海住宅的空置率高得吓人。
恒大海上威尼斯别墅的私家码头。
恒大海上威尼斯推窗见景让人心旷神怡。
万科良渚文化村别墅已跻身杭州最贵别墅行列。
良渚食街人气很旺。
恒大泉都开放当天吸引数百台客户到场。
被誉为国内最成功的商业地产发展商万达、销售额最大的发展商万科、销售面积最大的发展商恒大均进军旅游地产掘金
自房地产住宅限购调整后，众多有实力的发展商纷纷将目光转向不受调控政策影响的避风港——旅游地产。据相关数据显示，目前我国地产前百强企业中，约有80％都进入了旅游地产领域。据旅游财富网此前发布的数据显示，2012年一季度中国旅游地产总投资额约为2600亿元，占整个房地产投资的20％以上。然而，随着我国的休闲度假市场需求日益扩大，旅游地产迅速升温，与之相伴的各种乱象与争议也不绝于耳。被誉为国内最成功的商业地产发展商万达、销售额最大的发展商万科、销售面积最大的发展商恒大均进军旅游地产掘金，记者日前深入他们各自开发的全国最大的项目，从他们的开发经验上，我们也能管窥旅游地产发展的一些规律。 文/图：记者李义峰、王雯倩
深度调查
在前几期的旅游地产全景大调查报道中，我们领教了世界级旅游岛迪拜的旅游地产置业狂热，目睹了国内旅游地产开山鼻祖海南的投资热潮，也盘点了离家门最近的省内旅游地产发展现状。这一回，《家天下》将探寻的目光移向省外的北方城市。从整体来看，北方城市中可圈可点的旅游地产项目并不多，绝大多数自诩为旅游地产的项目，实则是商业地产和纯住宅的杂交物种。特别是一些缺少品牌发展商进驻的城市，如威海，临海而建的地产项目产品同质化现象严重。其中不乏小型开发商为赚取“快钱”，在施工质量上也马虎了事，产品素质令人失望。
由于地理位置的原因，北方城市的旅游地产项目鲜见南方客户入手，主流客户还是来自东北和华北一带的投资者和度假客。与广州买家的精打细算相比，北方买家出手更阔绰更爽快，不少客户甚至只是偶尔赴外地出差，仅看过一次房就已下订签约。但是，当地老百姓普遍看不上这种“看起来很美”的海景房，因此，每当城市的旅游旺季一过，被外地客户抄底买下的海景房旋即被空置成为“黑灯盘”。而身处外地的业主既难觅租客，也难将物业脱手转让，困身其中，十分尴尬。
万达长白山国际度假区：
六企业联手砸下200亿 先造景再售房
创立于1988年的大连万达集团(廊坊万达广场) 向来是商业地产领域的龙头，这个商业地产的行业巨头也将目光默默转向旅游地产，万达的野心绝不只是对旅游地产小试牛刀，他的目标是做旅游地产的领军霸主。时下，万达集团的旅游地产战线主要分布在长白山、西双版纳、大连金石等地，总投资超千亿元。2012年7月28日，由万达集团、泛海集团、一方集团、亿利资源、联想控股、用友集团六家中国民营企业联合投资200亿元，共同打造的国际度假目的地项目——长白山国际度假区（一期）盛大开业，这是万达进军旅游地产的首战，也是中国投资额最大的旅游度假项目之一。
发展“冰雪旅游” 总占地21km2
带着对项目的好奇与疑惑，今年9月初，记者赴万达长白山国际度假区实地采访。长白山国际度假区位于吉林省抚松县境内，总占地21平方公里。距长白山机场10公里，距天池20公里。由于广州直飞长白山的航线尚未开通，广州的市民若想至长白山度假，还需要在沈阳或长春转机前往。
万达在旅游景区的建设投入超乎人的想象，其投入力度远胜于其对住宅产品的开发。据悉，长白山项目一期开业的项目包括四个星级酒店、度假小镇、文化中心等。同时，一期已建成的滑雪场、大剧院、萨满文化馆、温泉洗浴中心等也将于今年冬季开业。2013年，长白山度假区二期将开业超五星级万达柏悦酒店、五星级万达凯悦酒店以及三个三星级酒店；2014年，长白山度假区三期将开业两个五星级酒店。长期以来，长白山以其优越的自然环境，吸引了来自全国各地的游客前来避暑。为了弥补长白山冬季旅游的空白，万达早在立项之时就已将“冰雪旅游”概念融入其中。除了在景区引入三至六星级不同档次和风格的酒店，长白山国际度假区的“压箱宝”——滑雪场，一次性建成9条冬奥会标准的高级雪道、43条各种类型的滑雪道等设施。这对于冰雪运动爱好者而言，其诱惑力不言而喻。
配套住宅同期开建 鲜见南方投资客
记者在项目南区现场看到，为服务景区游客和酒店住户而建的商业配套“度假小镇”已投入使用，虽然目前开业的商铺不多，餐饮店有麦当劳、肯德基、必胜客、黄记煌、汉拿山等知名品牌，也有数家服饰店对外营业，还有如万达影院、大玩家等娱乐设施为游客填补空闲时光。
美中不足的是，商业区的业态定位尚不够明晰。长白山国际旅游度假区开发有限公司营销副总岳中新接受采访时表示，目前商业区的业态仍在调整中，相信在11月28日景区开业前会有新面貌，开业后也会根据游客具体情况再作调整。“为吸引商户，目前对商家都有租金优惠。考虑到游客消费习惯，不会做大体量或是一线高端品牌店或奥特莱斯。”
南区的景区项目有望在今年冬季全面投入运营。而在因住宅产品备受投资者关注的北区，则是“松抚一体化新城”的核心，其风格就是万达向来擅长的“造城运动”，整个北区将建有行政中心、文化中心、长白山万达广场以及教育、医疗、住宅等生活配套。据北区现场销售人员透露，万达陆续推出市场的产品亦受到投资客户的欢迎，既有总价不高的中小户型小高层洋房，也有适合“不差钱”买家的花园别墅。其中，长白山明珠在售二期产品介于70～150平方米，价格介于2800～3500元/m2。别墅产品林江院首批仅推出53套，180~330平方米的联排和双拼别院，预计均价10000元/m2，预计2013年10月份入住。虽然长白山的游客来自五湖四海，但投资置业的还是以东北、华北一带的客户居多。也有少部分客户来自江浙一带，或许是由于地理距离太远，鲜见从华南板块来长白山的投资客。
重地产轻旅游 “赚快钱”心态不可取
秦皇岛：避暑胜地大房企不多 “观海”卖点吸引投资客
位于河北省东南部的秦皇岛四季气候宜人，自然风光优美，是天然的滨海浴场和避暑胜地。从北京乘搭动车仅需两个半小时即达秦皇岛，若选择自驾车，走京沈高速公路，全程约300公里。若选择从沈阳出发，自驾车走京沈高速公路400多公里也可抵达，十分便捷。因此，每逢暑假，秦皇岛有相当一部分的游客是来自北京、天津、沈阳等城市，而随着当地房地产市场的兴起，不少游客在消暑的同时，也开始着手在秦皇岛置业房产。
对于不常去北方旅游的广州市民来说，秦皇岛的印象大多停留在坐拥美丽滨海资源的北戴河。可殊不知，激增的游客数量已促使秦皇岛孕育出南戴河、东戴河等滨海旅游度假新天地，而在这些新起的避暑胜地的房地产市场，更是畅旺得令人吃惊。记者从当地发展商处了解到，来东戴河投资房地产的外地客户以东北和华北（北京、唐山、天津）客户居多。整个东戴河新区逛下来，看了不下十个在售住宅项目，纵然每个楼盘的人气均不俗，但几乎所有在售新房都是以“观海”为卖点，对旅游资源的开发强度也只是停留在向大海借景的低层面上。仅有少数项目会真心实意地对当地旅游资源进行合理开发，譬如佳兆业的东戴河项目，是整个东戴河板块首个自建旅游度假景区的旅游地产项目。
而作为北戴河新区，南戴河目前房价也不便宜。以小户型酒店式公寓居多，面向有海景房需求的外地客户。记者从当地多个项目的现场销售人员口中了解到，客户购买物业后，可以委托物业帮忙打理。但有关这方面的具体情况，几乎所有项目人员都无法给出一个特别明确的投资回报率，对于租金也是支支吾吾，而且根本无法估算物业的租赁行情，酒店业情况也未知，所以其投资前景还是非常令人担忧的。当地的房地产资深人士表示，该区域房价泡沫较厉害，升值透支情况较为严重。比起东戴河和北戴河（包括南戴河新区），秦皇岛西区还是吸引了不少本地买家入驻，但也有部分外地客户，尤其是退休客户会过来这边养老置业，但从生活和医疗配套来看，此地并未达到养老地产的标准。由于进驻秦皇岛的大型房企并不多，大多数沿海住宅项目都是由中小型房企开发建设，往往抱着“赚快钱”的心态，因此，即便在东戴河这种刚刚兴起的区域，已经有不少烂尾楼盘了。
烟台、威海：当地人“不屑”海景房 外地人炒房热情渐息
提及外地客户对海景房的狂热追捧，烟台某房企负责人告诉记者，这类在外地人眼中非常稀缺值钱的景观资源，当地人的态度反而相当谨慎，甚至有些避而远之。一是考虑到房子的维护成本，临海而建的房子难免会遭受到海风侵蚀，“全屋家电和家具，没过几年就得换一拨。”二是考虑到房屋质量问题，“烟台有不少海景房项目的用地都是填海填出来的，万一遇上施工质量较差的开发商，房子日后就有沉降的隐患。”三是从居住舒适度来讲，海边的住宅较为潮湿，这对于上了年纪的老人家而言，住久了也有风湿病痛的麻烦。与烟台旅游地产相似的是，威海的旅游地产也只是重地产而轻旅游。但烟台尚有少数发展商会对现有旅游资源进行深度开发，而威海的发展商则普遍处于纯卖房的阶段，正儿八经能称得上旅游地产的项目几乎为零，与其说称其为旅游地产，倒不如说它是在旅游城市上开发房地产更为妥当。
9月的一个周末，记者在烟台多个以海景为卖点的楼盘观察到，不少原来面向外地客户的楼盘，现时销售现场较为冷清。当地人告诉记者，烟台的外地客户投资热与旅游淡旺季往往是重叠在一起的，旺季主要集中在6月～8月和10月国庆黄金周。记者来到烟台市最受外地买家关注的地产项目龙湖葡醍海湾。据了解，该项目早前推出的类“四合院”别墅已遭外地买家疯抢，其中以来自北京、上海的客户居多，也有部分是闻风而来的东北买家。像龙湖葡醍海湾一样淡季中还能保持签约量的项目并不多。由于受到住宅调控影响，烟台房地产市场2012年的行情不容乐观，市区部分面向“刚需”首置和改善换房的项目销售情况走弱，数家发展商在国庆前后推出以价换量策略，试图力挽狂澜。
作为华润入驻威海的第一个项目，带有旅游地产性质的威海湾九里一经面世销售业绩就飘红，但其中有过半数的买家是外地投资客。带着疑惑，记者以买家身份来到位于威海市环翠区金线顶的华润·威海湾九里项目一探究竟。从销售中心现场放眼望去，全玻璃幕墙所带来的震撼海景，一下子就俘获了买家的心，据销售人员介绍，该楼盘目前一线海景的产品已基本售罄，在售二线海景洋房，售价7388元/m2起。
记者在入夜后沿着滨海大道一路向南，发现沿线多个小区均处于黑灯状态，沿街一片死寂，商业配套也不完善。而在白天，记者踩盘时亦发现，不少外立面新净的临海高层洋房，其玻璃窗上均贴有招租或转售的纸板。时下，有不少威海的临海一手新盘在销售时会对业主承诺，楼盘会引进酒店管理公司，协助业主放盘出租。但据知情人士透露，即便已有项目与酒店签订相关协议，但在具体操作上还存在许多问题。“这种承诺的租金回报，到最后很可能会泡汤。”
记者手记
万达启示
挂着羊头卖狗肉最终很难持久
国内有不少旅游地产项目都将关注点着重放在地产，而忽视对项目旅游产品的开发。万达涉足旅游地产的第一战，无疑是给打着旅游地产的旗号卖房的发展商一记响亮的耳光。多位旅游地产的业内人士表示，国内旅游地产的开发模式是“做地产多过做旅游”，但其实真正科学可持续的模式应该要先做好旅游景区，再做房地产建设。可无奈的是，由于旅游景区的建设投入资金高，回报周期长，并不是每一个房企都像万达这般既有资金又有资源，可以大刀阔斧地专注旅游地产项目开发。这便导致旅游地产变成许多房企逆市圈钱的新金矿。倘若不注重旅游景区的开发建设以及住宅产品的后期维护管理，即便可以顺利竣工，其升值潜力亦不容乐观。
恒大启示
发展旅游地产与人多地少国情不矛盾
王石最近出了本书叫《王石说：影响我人生的进与退》，书中的一个观点引起轩然大波，媒体给他的标题是“中国人没有资格住大房子”，王石认为中国的大城市一定会香港化、东京化，内地城市的人有什么资格比香港人、东京人住更大的房子呢？王石提出了一个很重要的问题，就是发展房地产业与我国人多地少的国情之间的矛盾。
关于18亿亩红线的问题，存在很大的争议，有专家认为应该废除它。不过记者是举双手支持设立18亿亩红线的，基本农田不但是农民安家立命的根本，而且是国之根本。18亿亩不可以动不意味着就没地可以盖房子了，18亿亩才相当于120万平方公里，我们有960万平方公里国土。而发展旅游地产往往更是喜欢选择那些不适合粮食生产的荒山荒滩荒岛，与18亿亩红线并不冲突。记者在前往恒大海上威尼斯采访的时候，项目相关负责人开玩笑说，自己初来这里的时候，车子的导航显示一直把他们导到了海里去。启东是长江冲刷出的新大陆，而恒大海上威尼斯更是无人问津的荒滩，在这里发展房地产，可以带动当地经济，何乐而不为呢？
万科启示
旅游大盘要有文化内涵支撑
万科是记者比较推崇的发展商，不单单是它做到了全国第一，更重要的是它是一个有想法的企业，它的产品总能给居住者传递某种文化、某种理念。各种配套豪华齐全的楼盘记者见得多了，但配套中有教堂的楼盘万科良渚文化村是第一个。这是一个很有文化味的地方，万科对于业主的关怀已经到达精神层面。在玉鸟流苏商业街前，最让记者瞩目的是镌刻在一面墙上的业主公约，据项目负责人介绍，这个公约完全是业主自己拟定，大家都按照公约行事，比如说，公约规定小区内停车车头一律向外，记者观察果真如此。目前我国的旅游地产项目，一般都是大盘，往往都是一个小镇的规模，有几万居民居住。因此，发展旅游地产一定要有文化味儿，项目不仅是个住的地方，更应该是人们的精神家园。另外，这么多人聚居的地方，业主自治也是一个十分值得探讨的问题。
恒大海上威尼斯：“造梦”式开发 填海围堤60亿建配套
记者飞往启东采访时，由于飞机晚点，到虹桥机场一路跑才赶上了6点半去江苏启东的末班车，在黑魆魆的崇明岛上跑了20多分钟，就开始跨越去年12月25日才开通的崇启大桥，晚上8点多，就到了启东市区，全程用了一个半小时，如果从浦东到启东半个小时车程就可以到，因此，正是由于这个大桥的开通，使得恒大海上威尼斯这个针对上海市场的项目，有了启动的契机。
恒大海上威尼斯项目从2008年恒大地产首次上市时，就因为其在招股书中占恒大1/4土地储备的体量和逾300亿元的巨大估值一跃成为全国明星楼盘。项目位于长江入海口，这里是整个中国大陆海岸线的最东端，2006年底，恒大在启东市寅阳镇开始围海造地，项目总建设用地8968亩，总建筑面积700万平方米（这比广州市一年的商品房销售量都大）。从启东市区一路向东大约半个小时车程就到达项目，就是旁边圆陀角风景区，是看海上日出的好地方。
恒大海上威尼斯今年7月开盘，一举销售20.7亿元，客户80%来自上海，其余20%来自江苏。公寓5000多元/m2起价，叠拼洋房和双拼别墅1万多元/m2，独栋别墅2万多元/m2，别墅价格仅相当一江之隔的崇明岛的1/3。为吸引上海客户，在上海市中心建设了豪华的展示中心，买房补贴一周双程10年10万元崇启大桥过桥费（单程190元）。记者采访时项目进入正常销售阶段，“十一”黄金周期间项目进账1亿多元，表现依旧强劲。
现场直击
40座桥串起各岛 推窗可见水景桥景
车子驶入恒大经典式样的大门就是1.8公里的中央景观大道，项目的园林绿化已初现规模。景观大道尽头是10多层的七星级酒店，景观大道的两侧就是第一期开发的别墅、双拼别墅、叠拼洋房和高层洋房组团。组团间由开凿的人工湖和运河隔开，每一个组团就是一个岛，岛与岛之间通过桥梁连接。项目总共有40座桥梁，全部模仿欧洲名桥式样并命名。酒店前面就是大海，风很大，记者看到浊浪滔天，与想象中的碧海蓝天的情景不同。项目相关负责人指着远处海中正在作业的船只说，未来项目的外围将筑造一条围堤，把项目3.8公里的私家海岸线围起来，海水自然沉淀净化，再铺上银白的沙滩，碧海蓝天的美景就会呈现。酒店所在的板块，恒大将投入60亿元巨资打造包括国际会议中心，娱乐、饮食、健康运动、商业中心十大配套。项目负责人骄傲地说，等这些都建成之后，旁边的旅游区就没得玩了。项目充分利用了水系密布的优点，别墅家家都有私家码头，推窗可见不同的水景桥景，让人感觉心旷神怡。别墅都建有地下室，而且是免费赠送的。
万科良渚文化村：古城遗址边建小镇 “刚需”豪客一网打尽
万科良渚文化村算是一个旅游地产项目吗?这是记者首先问项目策划经理庞国华的第一个问题，这个在杭州做地产的佛山人，他的回答有点出乎记者的意料：万科良渚文化村并不算是一个旅游地产项目，虽然它最初是脱胎于旅游地产，但目前已成为一个涵盖全生命周期，满足全需求产品的人居小镇，是一个梦想居住的地方。
万科良渚文化村占地一万亩，其中自然山水5000亩，建设用地5000亩。位于杭州市区西北部，距市中心18公里，相当于凤凰城碧桂园到市中心的距离。项目旁边就是举世闻名的良渚古城遗址。项目的诞生就与之有关，2002年，杭州市政府为了筹建良渚博物院，与南都地产签订协议，开发这个项目。2005年和2006年，万科斥资36亿元分两次全面收购南都地产，良渚文化村就戴上了万科的帽子。项目104国道北面的部分，就是美丽洲公园，由英国设计大师大卫·奇普菲尔德设计的良渚博物院就坐落在这里，外观粗犷、大气，灰白色墙面没有任何装饰,显得简洁而流畅，与周围悠悠小河青青草坪的美丽洲公园相映成趣。104国道南就是文化村所在，配套齐全，包括白鹭洲酒店、玉鸟流苏商业街、随缘嘉树医院，学校、食街、菜市场、公交总站一应俱全。
万科良渚文化村已建成的组团风格多样，最早期的白鹭郡东组团同样出自奇普菲尔德之手，线条极简，甚至连晒衣服的阳台都省了。万科良渚文化村最初是定位为满足人们“5+2”生活的产品，但随着杭州市区的不断扩大，就像碧桂园凤凰城一样，逐渐从度假客慢慢转向市区的“刚需”客。万科良渚文化村即将推出的七贤郡组团,就是以一百万元买精装三房为卖点，户型90多平方米，单价1万元左右，据说客户群已经可以辐射到杭州整个西北部片区。项目目前在售的除了针对“刚需”客的产品，还有号称终极居所的白鹭郡西别墅组团。这个组团采用的是中式合院设计，四户别墅入户门都面向中间的一个小小庭院，铜铃铛黑漆门营造出庭院深深的感觉。每套别墅包括装修约两千万元一套，单价5万元左右，已经跻身杭州最贵别墅行列。采访中，项目负责人还透露，随缘嘉树医院正探讨开发一种新型的养老地产。
恒大恩平再造
度假型航母大盘恒大泉都
近年来，旅游地产项目越来越受到房地产商的青睐，恒大凭借其前瞻性的战略，在华南、华中成功打造了多个世纪旅游城系列产品。
2012年，恒大地产进驻恩平，打造了一座规模更大、规格更高，集观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种功能于一体的世界航母级旅游综合体，据悉，该项目已在11月8日亮相，当天即吸引了数百组客户到场，演绎各国温泉特色的首个世界温泉3D体验馆也同步开放。据了解，恒大泉都每周末会分别在广州陈家祠、江门五邑华侨广场、恩平华润万家超市设有看楼车。
恒大泉都位于温泉之乡恩平，定位为“全球首席世界温泉度假城”。项目总规划近万亩，首期总建筑面积约197万平方米，拥有10万平方米国际级航母配套，80万平方米世界级皇家园林。为了让客户一家大小有更好的到访体验，恒大泉都将于周末现场举行迪士尼梦幻乐园活动，让看楼者在感受皇家园林的同时，也如踏入梦幻的童话世界。此外，恒大泉都还为每位到访的客户准备了丰厚的礼品。
随着恒大泉都园林和样板房近期已开放，项目也推出了坡地美墅和森林洋房。首批坡地美墅面积区间在234～339平方米，可引温泉入户。森林洋房则主要面积区间在46～139平方米，带装修销售。恒大有关负责人透露，这次恒大泉都将以成本价发售，234～339平方米的森林别墅仅4980元/m2起，预留双车位、超大花园。46~139平方米的湖山洋房仅3300元/m2起送1600元/m2豪装。恒大泉都现已开始接受VIP优惠登记，本周认筹可享受额外8.5折。 文/图：记者陈白帆
(广州日报)
