投资机构：追快钱不应参与房地产投资

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　　宋璇

　　受房地产调控政策等因素影响，国内大房企筹谋进军海外房地产市场。不少个人投资者也注意到了这一投资动向，在欧美经济低迷时，入手抄底也成为了一个不错的投资方向。

　　日前，著名国际房地产投资机构IP Global Limited的创始人兼行政总裁Tim Murphy在上海接受《国际金融报》记者专访时就与中国投资者分享了他20年投资全球房地产市场的经验。出生于英国的Tim详解了故乡伦敦的投资价值。而15年在亚洲的工作经验，让他对亚洲部分房地产市场青睐有加。

　　《国际金融报》：年中，波士顿咨询公司发布的一份报告显示，2011年全球私人金融财富增速放缓。虽然中国百万美元资产家庭数量仍然在增长，但中国经济增速放缓的趋势中，这部分中国人的投资策略出现了怎样的变化？

　　Tim：如果以4年为跨度进行比较，相比4年之前，中国高净值客户(资产规模在100万美元左右)的投资策略越来越趋于保守。在当前经济形势下，这样的趋势更加明显；在资产配置上，他们则更加注重资产的保值和增值。过去5年间，中国内地、中国香港以及新加坡地区股市和房市的表现却不尽如人意。此外，市场负面预期也没有得到缓解，已经影响到了投资者心态。

　　就房地产市场本身的性质来看，它就是一个偏向于稳定的中长期投资市场，对于中国投资者来说，如果他们追求快钱，那么他不应该参与房地产投资。而IP Global就是一家致力于帮助客户实现不夸张的、稳定的回报的公司。这也意味着通常我们会向客户推荐英国、美国这样的过往投资业绩比较稳定的老牌市场，供其选择。

　　《国际金融报》：欧美经济持续萎靡，前景并不乐观，您为何依然看好这些国家的房地产市场？

　　Tim：欧美经济既然是在底部，就有抄底的可能，从这一角度来说，欧美市场是有潜力的。以伦敦房地产市场本身而言，每十年翻一番的增长率并没令投资者失望。此外，在过去10年中投资者通过杠杆获得的回报率要比恒生指数、标普指数，以及富时指数表现得更好。美国方面，纽约和伦敦有很多相似之处。统计显示，2007年金融危机之后，纽约房价水平累计最大跌幅达到33%，其间反弹了15%，这意味着，纽约房价比高点时仍有较大折价空间，具有一定的投资价值。

　　《国际金融报》：近年来，以中国和印度为代表的新兴市场国家备受关注，这些国家的房地产市场也吸引了不少投资者参与，您如何评价亚洲房地产市场的前景？

　　Tim：过去十年，我都非常鼓励客户投资中国房地产市场，中国房地产市场有很大的投资空间。不过，由于多种原因，使得国外投资者无法进行实物投资，但可以考虑通过购买与房地产市场相关的股票等方式享受中国房地产市场的繁荣。

　　亚洲其他国家中，马来西亚首都吉隆坡值得关注。以房价与收入比指标来计算，它在亚洲所有首都中，排名第二位。充分说明了这个城市房地产市场的投资潜力。此外，在法制环境、税收等方面，马来西亚的表现都不错。IP Global在马来西亚投资的7年间，通过杠杆，每年都能实现两位数的投资回报。

　　《国际金融报》：任何投资都有风险，在海外进行房地产市场投资该如何进行风险控制？

　　Tim：一方面是审慎调查。在购买海外资产时，一定要确保当地法制健全、市场透明，投资标的产权清晰，产权结构易于掌控。海外房地产市场投资的风险控制与金融服务行业不同，金融服务业有很多衍生品，其设计过于复杂，蕴含风险非常之高。而我们所投资的标的通常都是看得见、摸得着的物业，风险相对较低。此外，投资房地产的客户风险偏好都较低。另一方面，要研究历史数据，包括当地的物价和租金水平，未来走势如何。此外，还要对开发商“摸底”。

　　(国际金融报)