乐居联北晨秋展论坛：商业地产投资模式再探讨

　　主办单位：北京晨报、新浪乐居

　　主题：商业地产投资运营模式再探讨

　　时间：9月21号10:00-11:30

　　地点：秋季房展会现场

　　嘉宾：北京浙江商会副会长 陈俊

　　      RET睿意德高级董事 王玉珂

　　主持人：各位新浪网友，大家上午好！欢迎来到新浪乐居的展位前，我是今天的主持人刘怡儇。今天是秋季房展会的第二天，我们新浪乐居联合北京晨报，共同举办商业地产投资运营模式再探讨的小型论坛，希望能为大家提供更多帮助。

　　首先介绍一下坐在我旁边的两位嘉宾，他们分别是：北京浙江商会副会长陈俊，陈会长您好。还有RET睿意德高级董事王玉珂先生，王董您好。

　　在住宅限购的大背景下，商业地产一度被认为是资金的避风港。更多的人开始撤离住宅市场，将目光投向商业地产。正因如此，不少品牌房企也是开始加大商业地产开发比重，而类似“海底捞跨界商业地产”这样的消息也时有传出。当人人想在商业地产分一杯羹时，“投资过热”及“泡沫化”再次成为这一地产领域的隐忧，有关商业地产投资运营模式及资金回报率的探讨，我想也成为一种必要。

　　首先，我们有请北京浙江商会副会长陈俊陈会长和睿意德高级董事王玉珂王董，分别帮我们介绍一下当前商业地产投资现状如何？投资回报率在你们来看大概是多少？

　　陈俊：各位网友大家好，很高兴来到新浪乐居接受采访。我是北京浙江商会副会长陈俊，一直从事商业地产的运营、招商、定位、策划等方面的工作。刚才主持人问我现在商业地产的现状和投资回报率如何，我一直认为随着国家调控政策进一步的落实和加剧，特别是在住宅地产上面，国家的调控政策是一道又一道，特别是这两年来被称为是史上最严厉的调控政策以来，特别是针对住宅地产，住宅地产受到一定的打压与调控，特别是限购政策一出台之后，民间的资本从住宅大量流向商业，这是没得说了。因为住宅受到了限购。比如说像北京和其他城市一样，有钱的投资者在住宅上面的投资受到了限制，他们的钱不可能放在银行里面，要投资，投资在哪儿呢？肯定要投资在商业地产。

　　这几年国家对商业地产的政策是没有限制的政策，也没有大的调控的明显的政策，所以我一直认为没有政策就是好政策，赶紧去投，不要把钱放在银行里面。投资商业地产对住宅地产来说，对普通投资者来说，是有一定的难度，为什么呢？因为住宅地产流通的快，大家的钱都愿意投资在住宅地产，商业地产是用在做生意的，商业地产商业地产是商业摆在前面，是要做生意的。住宅地产的功能是居住用的，所以做生意是有一定的风险的，有赔有赚，有赢有亏，这是没得说的事情。所以在这个过程当中，大家一定要谨慎，投资要投资在哪儿呢？投资有升值潜力的，商圈基本上成熟的这种商业地产，而且要有特色的这种商业的项目。比如说要养商铺，养个五年、十年、八年的，这种商铺一般投资者一般老百姓养不起，耗不起那钱，耗不起那精力，八年、十年之后这个商圈才成立，那么八年、十年之后形势不知道怎么变化，谁也不知道。所以我认为是基本成熟的，积极向上的商圈，或者三平方公里、五平方公里人流量大的，有老百姓居住的人多的，而且有特色的。比如说这个三平方公里、五平方公里，大家都在做鞋城，已经形成一个聚集区，也可以。比如像北京的木樨园，已经聚集了这么多的商人，这么多的商家，已经成气候的，你进去也行，你凑个热闹可以进去。但是你单独进去，靠你单独一个人去养商，那你养不起的，不要去投，这个风险很大的。所以是什么样的项目一定要看好，一般来说年回报率比如说是五六七八，这个幅度范围之内是比较正常的，所以有些广告打的时候，回报率说是300%、500%，这种商铺不要投，风险太大，这种项目是忽悠的，不要去投。相对来说八年左右能够得到回报的，能够回本的，还算比较正常。当然回报周期越短越好，要是短到一两年就得到回报，那也是忽悠的，这是不看广告看疗效的问题。如果年回报率超过15年以上的，也不要去投，因为15年之后不知道形势怎么样，不知道商业是怎么样的，15年才回本这种商业不要去投，控制在七八年左右，十年以里的可以去投。

　　当然投资商业是比较有风险的，回报率也是比较高的，和住宅是不一样的，所以到时候网友一定要认识清楚，住宅投下去，靠什么来盈利呢？靠出租来盈利，比如我有两套、三套房子，不可能一个人住两套房子，另外一套房子可以靠出租，租金。还有最根本的是靠房产本身的升值来回报。商业假如做起来回报率是很大的，做不起来的话，商场招商招不起来，营业员比客户还多，那就死定了。你的商品卖给谁呢？那就死定了。所以回报率也是高的，风险也是大的，所以一定要掌握好自己的特色、自己的经营理念，一定要告诉网友们，商业地产和住宅地产是完全不同的概念。谢谢大家。

　　主持人：这是陈会长的介绍，就这个问题王总您怎么看？

　　王玉珂：新浪的网友上午好，其实商业地产最近非常热，热的原因是有一个大的背景，其实现在住宅投资已经很长时间了，但是商业投资也是最近几年才开始火的，这个火的一个重要原因是中国整个城镇化建设的大的前提下，因为中国其实发展了那么长的时间，中国城市化的预期目前是不高的，目前在45%、46%左右，城镇化建设就带动产业结构的调整，产业结构调整就带动了商业的调整。

　　中国的宏观调控目前为止从投资、外贸这个角度是在推进的.。其实国家在内需方面也做了大动作，内需的拉动重要的一点就是跟商业地产有关系，因为商业地产承担着很多内需的载体，从国家政策层面上对商业地产整个是支持的。另外一点，本身我们现在的层面上，从土地供应的角度上，政府在之前的时候很多大量是以住宅开发为主，但是现在新的土地供应里面，很多土地供应里面都含有商业用地，而且比例控制得都很高了，一般大概百分之一二十，高的是三四十的，从国家政策层面已经向商业地产倾斜。

　　当然，从另外一个角度讲，我们也看到商业地产存在的需求层面也是在增加的，一个需求是我们的商业需求，商户的需求，因为要成为商业是一定要有商户的，没有商户的商业是没有价值的。一旦没有租金就体现不出资产的价值；另外一点是投资者的需求，现在投资者的投资也发生转移，以前重点是在住宅的投资，目前的转移方向大部分是开始关注商业地产，但是商业地产其实产品方面有很多种，当然我们有店铺，还有商场，甚至还有写字楼，还有公寓这些产品出来，也很丰富。

　　但是商业地产跟我们的住宅地产最大的不一样在什么地方呢？商业地产一定要关注一点是为了后期产品有没有经营的潜质，有没有经营的能力，如果这块失去了，就失去了一个基础。特别是对于我们个人投资者来说，一定要关注产品在后期的时候运营怎么样，当然运营的时候如果对一个商业是集中型商业，我们要特别关注整体的规划如何，因为现在很多集中型商业涉及到一个产权分割，产权分割就是没有统一的经营和运营个体散户，这样影响很大，所以个人一定要非常小心投资这样类型的产品。

　　我们在实际过程中要重点关注哪种类型产品呢？就是街边的产品，因为街边的产品有独立展示、独立经营，不影响相互之间的经营，这样的产品对投资者来说不是过分的依赖于别人的生存状况来体现自己的价值，所以它的生存能力相对来讲强一点。因此，在个人投资的时候，一定要关注产品的形式，我们要看看这个产品适不适合后期的运营，因为商户运营得好，就有价值，商户运营不好就没有价值，所以我觉得对个人投资者是这样的观点。

　　当然还有一个投资是企业投资，企业投资更应该从运营的角度来考虑，企业现在也面临一个问题，企业目前是在主动和被动的选择：主动选择就是我们企业产业结构的调整，以前住宅要转为商业，还有就是被动的去做。在这个过程当中，对产业的定位要尤其慎重，因为不同的形式会影响结构。比如前期设计的产品不合适，导致重复的招商，重复的修改，最后导致投资失败。对于个人来说，买了这种产品，我们仍然会面临这样的问题，因此我的建议是说，大家在投资的时候，特别要关注产品是否适合个体投资性的问题。

　　主持人：非常谢谢王董，把整个产业链都给我们进行了介绍。它也是在大的背景下，大背景就是因为住宅的限购，使得很多手上有闲钱的投资者都将目光投向了商业地产项目。而商业地产目前的运作相比住宅市场调控前有没有明显变化？

　　陈俊：在调控以前一般的投资者我过程讲是倾向于住宅地产，调控之后，大家在商业地产的动作比较大。调控之后没有政策就是好政策，地方政府也好，投资者也好，现在对商业地产一哄而上，不顾实际情况。比如我最近在二三线城市待的时间比较长，比如一个城市人口总共是300万或者400万，商业的新开发面积达到一千多万，不可思议，一个人平均两三平方米，哪有这种做法，你这么开了之后，招商从哪儿招，商招出来了，需求量又在哪里。所以一哄而上，造成了低层次的重复，而造成了整个城市都好像一片商城一样，这个城市流动人口不多，常住人口也就这么一点点，卖给谁，这个城市辐射能力也不强，所以一哄而上就造成了很多很多浪费。所以开商业风险比住宅还要高，有些即使有钱，买两三个商铺，假如这个商场运营得不好，那就死定了，肯定是死定了。我把它比喻成市场变成赛赌场，那谁来买。所以地方政府一定要有特色，投资者也一定要擦亮眼光，不能说看见商场就买，那就死定了。一哄而上，带来很多低层次的重复，就加大了风险。我最近都在二三线城市调研，就发现了这个问题，大家都在搞商业，但是都不知道怎么搞，而且许多投资者是从开发住宅转过来的，开发住宅和开发商业是根本不同的两个领域、两个范畴，所以一哄而上很危险。

　　主持人：非常感谢陈会长的讲解，陈会长认为现在商业地产非常火爆，商业地产目前的运作相比住宅市场调控以前有没有明显变化呢？我想听听王总的看法。住宅市场冷暖对商业地产是否存在关联影响呢？ 

　　王玉珂：是有影响的，而且影响比较大，而两个一定是有关联的，大家说住宅跟商业地产是完全没有关联，我认为站不住脚。一个从投资角度来讲，住宅市场从目前为止，整个市场方面基本是以刚需和改善型为主，投资的市场相对来说一定被挤到很大一部分，很大一部分人就转到商业地产投资，这个市场目前为止我们所了解到的整个成交量相对来说呈上升趋势，当然刚才讲的住宅和商业有没有影响？从两个层面来讲，一个从企业方面来讲，通常就是商业模式方面有两种运营模式，一种是属于销售型物业，另外一种是持有型物业，不管是哪一种，商业都要运营起来，整体大家都要关注商业的持有性物业是做的什么样，从住宅转到商业，还面临着一点是因为商业地产投资非常大，仍然需要大量的资金去做运转。如果住宅整个市场不好，对商业地产融资平台是缺失的，因为商业部可能永远销售，而且全部销售对后期来说，仍然是有压力的。因此，我们来看住宅市场在商业模式里面仍然是需要有一个大量的支持，这是对企业来说。对个人来说，目前还是相对较好的时机，因为商业地产的相对价值在整个市场领域是属于刚刚有一个抬头，因为之前北京商业地产价值水平都是偏低的，以前很多住宅比商业卖得很高，但是现在终于回归到一个理性水平，商业因为是有运营，就要产生额外的溢价的价值，因此这个价值对于我们商业来说，是存在着一个很好的增值的空间。因此我感觉商业目前是一个比较好的投资时机。

　　主持人：刚才陈会长的意思是说，目前市场已经是非常火热了，而您认为目前是一个刚好可以投资的好的时机，您认为市场现在热不热呢？现在可能产生了一个分歧，陈会长认为目前市场还适合投资吗？

　　陈俊：目前市场还适合于投资，特别是二三线城市来说，门槛还是比较低的，一线城市比如说北上广深的门槛比较高了，到二三线城市去投资，发展中的那些城市，门槛还是比较低的。因为二三线城市发展速度同一线城市北上广深的发展进行的速度起码相差五六年或者七八年，现在二三线城市正在发展，去发展中的城市投资，门槛还是比较低的，还是适宜的。门槛低、回报率比较高，只要是看准了项目，也一定是要看准，不看准的话，投下去也是白投，忽悠的项目也挺多。像北京这样的一线城市，当然商圈很成熟了，进入的门槛够比较高了，这个领域大家都要衡量好，自己要平衡好。既然是成熟了，门槛就要高，门槛高了，你会经营的话，回报率就会高。二三线城市现在刚刚进去，门槛比较低，但是可能有一个养商期，可能有方方面面的培育期，进入的门槛低，回报率就不一定很高，大家都要平衡好。

　　主持人：您认为这股热潮还能够走多久呢？会不会因为住宅限购一放松，投资商业地产的热潮就会随之消散呢？

　　陈俊：不会，商业地产总体来说，在地方政府还是比较鼓励的，因为我一直认为，几千年的商业规律的发展，是商业荣则商人富，商人富则地产旺，地产旺则城市兴，所以一个城市是离不开商业的，商业越繁荣，这证明这个城市也越繁荣，商业也分为三六九等，有超市的，有集贸市场的，有商圈的，也有吃喝玩乐的，等等，都是商业，商业能够带动一个城市的发展，因为大家都要消费，能拉动当地内需，这是肯定的，当地政府都在做这个事情。所以我认为在二三线城市这个热潮还能持续五年、六年、七年、八年，特别是二三线城市。一线城市，比如北京，东城、西城没法发展商业了，就很明确了，东城、西城、海淀没法发展商业了，大的原来的批发市场都要往外迁，因为这个城市太拥挤了。正在规划中的二三线城市规划也比较乱，商业网点结构也比较乱，所以在乱中投资者也要擦亮眼睛，进入的门槛也就相对来说比较低，持续的热潮就还比较长，对二三线城市我还鼓励大家去投，一线城市门槛比较高了。

　　主持人：谢谢陈会长，王董您怎么看这个问题？

　　王玉珂：商业地产的发展是由需求决定的，需求来源于哪里呢？我们城市结构发生变化了，早期的商业可能就集中在某一个商圈，比如北京就是王府井、西单等等，但是随着城市的发展变化，往整个边缘地带走，往多中心来走。人们生活的结构发生了变化，所带来的需求就发生变化，就导致了一些新的机会产生，比如现在一些郊区的商业出现了新的发展时期，商业地产有没有能力、有没有潜力，最重要一点是周边有没有人。买商业，从大的判断来说，只要周边有人，有消费需求，这个商业就有价值。如果你看完以后，周边根本都没人，或者周边没有居住的人存在，就不行。比如鄂尔多斯一样，它开发了大量的房子，但是未来入住率很低，即使鄂尔多斯人再有钱，也会约束整个消费市场的发展，为什么？因为消费市场没有，消费市场没有，对未来整个商业存在的基础，就是消费需求不旺，就会导致商户不会来，商户不来，消费价值就不会体现。所以说白了，商业就是为人服务的，有了人就有需求，有了需求就有投资价值。我的观点是重点要看到底有没有人，当然除了北京以外，二线城市就看它的价值水平，当这个城市当中有没有投资的能力或者投资的潜力，重要的就是看一看这个商业当中在这个区域当中的辐射能力，一个商业如果辐射能力越强，投资价值越高，辐射能力越弱，投资价值就越低。要有人口，要有房，也很商业的规模有关，看看这个项目如果规模大，辐射能力强，规模小的商业，要优先考虑规模大的产品，如果开发商实力很强，可以统一招商，可以吸引大量的商户过来。小商业很难聚集人，没有人，商业价值就很难体现。

　　主持人：非常感谢两位专家的精彩介绍。从两位专家的口中，我们知道市场和商业地产处于非常火爆的程度，商业地产遭到热潮，不得不提到小商铺的盛行。我相信不少朋友收到过这样的短信：不限购，50万元/间产权旺铺，毗邻地铁口，一年投资回报率高达8%等等类似这类短信。不得不承认看上去很诱人，我都忍不住想立马去买一间。

　　但我想有更多的朋友会关心，这种诱人的商铺广告到底靠谱么？

　　陈俊：我认为不靠谱，我始终认为天上不会掉馅饼，地上肯定有陷阱。你说这么个高回报，有基本的基础的小学的数学基础知识，具有这种知识的人可以算算看，开发商给你高回报，开发商的盈利点在哪里？你要算算，你算不出来的话，那就是他把钱圈进去了，他跑路了，到时候你找谁去。把商业的纠纷、矛盾转嫁到社会，形成社会矛盾了。所以我刚才讲回报率达到200%、300%，两年之后、五年之后你投入100万，全是你的了，这种广告就很不靠谱了。

　　主持人：谢谢您。又或者说作为一个普通投资者的我们应当如何判断某一商业地产卖的好不好，未来是否有投资价值和前景呢？

　　陈俊：商铺，就是商业地产不是靠卖出来的，住宅是卖出来的，100套房子的开发，卖掉就完了，不管你晚上住不住，不关开发商的事情，大不了物业管理公司来收物业管理费。商铺就不是靠卖出来了，商铺是靠养出来、培育出来的，生意才能做。商铺一定要卖掉，产权转嫁到小投资者，那这个商铺以后就死定了，靠谁来统一管理，靠谁来经营，而卖掉的话，就靠社会包租，据我观察，99%全死定了。这就是开发商笑了，钱捐走了，投资者死了。我去年出了一本书，专门讲到这个问题，所以投资商业千万不能被广告所迷惑，说投资回报率达到多少，我的产权要卖给你，我再来进行包你赚钱的售后包租，千万不能信。

　　主持人：谢谢陈会长。王总给我们介绍一下大概的投资回报率是怎样的？

　　王玉珂：其实任何开发商提到投资回报率都是不负责任的，因为谁也不知道租多少钱，谁也不知道未来是升值的大概涨幅是多少钱，所以特别是一系列涉及到包租的商铺，尤其要小心一点。因为包租是有风险的，因为它的运营情况是很难把控的，所以我们在整个购买过程中，尽量不买包租产品，因为包租产品是属于集中型商业，集中商业会涉及到相互影响，现在这个铺是卖零售品的，旁边是卖臭豆腐的，相对会影响你的经营。所以这种商铺要小心一点。

　　而大家重点要关注哪种类型产品呢？就是街铺型产品，因为它是自然而然形成的，像大集市一样的，相对生存能力会强，而且自己的展示不会受周边的影响，因为如果说是集中商业，都会把它看成统一商场，空置率很高，觉得这个不行。但是街头铺不会受到影响，街头铺是自然而然形成的产品，所以我们要把重心关注到街铺型的产品当中。我们在投资的时候不要轻易去相信这种有额外的投资回报的，因为这本身都是假设的状况，假设的东西很多时候是有前提的，但这个前提是不会告诉你的。

　　主持人：谢谢两位的详细介绍。对于商业地产项目的需求，不仅仅在于个体投资者。我们也注意到，今年不少品牌房企调整了战略目标，很多也都加大了商业地产投资比重。房企要想保持稳健的开发和经营商业地产，就您二位认为应该遵循哪些基本原则？

　　陈俊：不管是哪个企业做商业地产，一定要遵循五个环节，没有遵循这五个环节那肯定死的，肯定是属于圈钱的、怕路的。哪五个环节？假如到一个城市去做商业地产，特别是要对这个城市有深刻的了解，不深刻的了解不行，比如说我刚才举例举到，200万人口，你搞一千万平米的商业地产，你说合适吗？肯定不合适，肯定是夸大其词的东西，肯定是有涉嫌圈地的嫌疑，要对这个城市进行进入了解。第二要定位定好了，定位是什么意思？我这个城市是缺什么？有什么？有什么的东西你尽量不要做，缺什么的东西你尽量做。再了解当地人消费水平的习惯、爱好等等特点，都要调查，不要猛的一扎进去，200万人口的城市搞一千万平米，这肯定不现实，要定位定好，策划策好。再就是招商招好，招商不招好，开发起来，肯定不行的，你忽悠老百姓投资回报率达到500%，老百姓就进来了，结果好几年也开不起来，那些钱你拿着去晒太阳了，所以招商很重要。招商后面的问题是开发商的运营程度，运营不好，商场有三起三落的商场太多太多了，都死在小投资者身上，运营不好那就完蛋了，运营得好，只要开发商用功得做，因为商业地产是前期投入的，不像住宅地产我卖掉就完了，你住不住跟我没关系，商业不是这样，开发商要有高度的社会责任感，你没有责任感那就完蛋了。运营和管理这是环环扣环环，假如没有这种理念就完全属于忽悠、完全属于圈钱的，所以这个特点我们去投资，特别是中小投资者去投资，必须要看准是哪些开发商，相对来说有品牌的大开发商，相对来讲有社会责任感，莫名其妙的那种开发商是肯定不行的，因为老百姓的钱不是大风刮过来的，一分一分积攒下来的，我们很不容易的。

　　王玉珂：对企业来说，投资商业地产我觉得最重要的是合理的商业模式，因为商业模式就决定了这个项目的一个生存能力，很多时候开发商从住宅转到商业地产的时候，对租和售往往是不清晰的，如果是租的商业，就应该按照租的产品去做产品规划，如果是售的商业应该是按照售的商业去做规划，但是租和售怎么平衡，这就涉及到前期的产品定位。前期产品定位决定了未来生存的能力，很多时候有的开发商建了商业以后，招不来商，有的招来了商之后，后面运营不好，这就是前期没有想好。所以我们要特别关注它的商业模式，开发商不是建完了就完事了，最重要的是后期的运营。从后期的运营角度来考虑前期的产品，所以如果能够从后面考察到前面的产品开发，这个商业未来就是有潜质的，很多商业为什么招不来商，比如该有的餐饮没有留够层高条件，还有的铺大和小也规划不好，因为租和售永远是矛盾的问题，售的时候我们永远希望铺很小，因为投资平台好卖，但是我们租的时候往往是商家希望大一点的铺，因为小的铺是不适合商业运营的，比如餐饮，餐饮少的都是三四百平米，大是一两千平米，但是一两千平米对投资者来说压力非常大，买不起，所以租和售的平衡要考虑好。开发商在前期产品投入的时候、产品设计的时候、产品规划的时候，就要把租和售的关系想好。租和售不能混淆，就是有一个主要的目的，要么租，要么售，不能两个都想好，两个都想好是做不好的。我们经常建议开发商，在做售的时候尽可能多做一些街铺型产品，相对来讲面积会小一点，另外展示面会好一点。但是租的产品要充分考虑商户的需求，所以前期要做很多商户的访谈、调查，了解商户的需求，要有前期的很多调查，要让我们的产品真正做到有的放矢，形成一个真正是为我们需求而定制的产品。因此这个产品如果是按照需求来定制的，我想它未来的生存能力就会好很多，对开发商来说也会好很多。

　　主持人：谢谢。说完商铺，我就想问一下与周边的小区、居民生活之间存在怎样的关系么？或者说对于原本以住宅开发为主的房企而言，应当如何保持商业地产和住宅开发之间相对平衡？

　　王玉珂：其实有了住宅、有了人进来住，这个商业存活率就很高，其实我们也看到，很多即使再远的地方，商业都能存活，最重要一点是这个商业本身周边是有消费需求，比如我们到北京也可以看到比如永旺国际商城，即便周边都是农民，也能生存，因为它是租的表现，这样商户就可以辐射到一个半径。甚至我们考虑到一点，商业能不能存活，就是商业有没有能力辐射到有消费需求的人，你买铺的时候要看有没有大型商业，因为靠近大型商业，你的风险系数就会降低，商户成活率就很高。我们觉得规模很大的商业，空间还是很大的，因为对消费者来说，消费需求通常是选择便利性的需求，便利性需求对于我们社区型商业需求是非常大的，因此我们在前期的时候要考虑到投资的时候，一旦到入住完人以后，就觉得特别有价值了。商业一定要考虑入住率怎么样，不要忘记望京早期的时候，是没有人，但是入住了商业以后，就供不应求，就要看商业未来的消费力或者消费市场有没有，比如有一二十万的人，对商业来说，存活率或者生存能力或者发展空间就是相当大的。

　　陈俊：商业地产假如说是社区商业，就看这个社区有多少人口，社区越大，人口越多，生意就越做得起来。做生意做生意就是做人的生意，还是针对人来看的。假如这个地区，八年、十年以后才能够发展起来，就要考虑不要轻易去投资，作为老百姓来说，是投不起，也养不起的事情，所以作为商业投资来说，要考察好，哪怕是正在盖的也要考虑清楚，两年之后入住率能达到多少，两年之后交通环境、其他配套环境能改善到多少，这都要了解清楚，成熟的当然是一目了然的，所以对老百姓来说要投资的时候要考虑清楚，对开发商来说，社区商业有一定的比例，现在开发商在做规划的时候，商业和住宅都是有一定的比例的，因为人入住在这个小区里面，肯定免不了要发生吃喝玩乐的事情，比如小饭馆、美容美发店等等都是需要的，所以对开发商来说做商业要有更高的要求，比如资金的要求，住宅做完了就可以卖掉。做商业假如全部卖掉的话，可能是有问题的，全部卖掉，以后对运营、对管理都是有问题的，卖和租是有一定比例的，后面运营的比例是开发商一直在维持，就看开发商一个理念的问题，对商业的理解的问题，而且前期要有投资的问题，前期投资主要在前期有养商和培育的问题，前面的两年、三年是培育期，作为投资者来说、作为开发商来说是赚不到什么大钱的，赚钱是随着以后时间的推移，商业的成熟度越来越高，商业的价值才会体现出来，也越来越高。商业的价值越来越了，那么赚钱也就越来越大了。就看开发商和投资者的理念，开发商资金的实力问题。

　　主持人：谢谢陈会长。最后请两位嘉宾分别帮我介绍一下在商业地产开发、投资中可能存在哪些风险？我们又应当如何规避呢？

　　陈俊：对投资者来说，售后包租的商业尽量不要去碰，碰了你就碰死掉了，你赔不起。做商业和做住宅不一样，做住宅可以买，可以租，都可以。做商业一定要慎之又慎，我还是重复这句话，假如你爱他，请他去做商业地产，商业地产回报率实在太高，一年有多少多少收入可以看得见。假如你恨他，也让他去做商业地产，做不好就血本无归。

　　王玉珂：作为企业来说，投资商业地产最重要一点要解决一个融资平台，因为商业地产的投资额都非常大，最近也有一些企业一方面会调整整个产品结构，就是将一部分住宅转做商业，会把商业全部作为持有型物业，但是商业地产中的持有型物业投资周期相当长，所以融资平台很重要，如果融资平台解决不了，如果没有上市公司的融资，另外一点是可能通过信托或者通过预售的方式解决融资，预售的方式就涉及到产品的商业模式问题。现在商业地产投资最核心的问题就是解决商业模式的问题，商业模式就是解决租售的问题，租售问题的解决就是依靠产品问题的解决，所以我们在前期的产品规划的时候，对于开发商来说，是尤其要关注的。因为前期如果说做得好，会对后期有影响，整个产品会有一个长期的影响，后期做得不好，再调整，需要花很大精力，也要花很大时间去调整。产品做得好，即使经营不好，仍然有调整空间。但是产品做得不好，连调整的空间和余地都没有。我看有人做商业，做4.2米的层高，这种层高对后期来说，想改又改不了，因为结构已经固定了。所以对商业来说，前期的商业模式一定要非常关注。

　　主持人：非常感谢两位专家为我们带来的专业讲解。

　　提问：我想问三个问题，第一个问题是你们如何看待将来工业地产、产业园地产和住宅地产的将来发展趋向？

　　陈俊：我刚才讲到地产分为好几种，一种是大众老百姓都能接受的，一种是住宅地产，买房子、买住宅。商业地产是住宅地产的一个高的层次，再上面就是工业地产，现在各地政府，特别是二三线，包括北京也一样，招商引资的热浪是一浪高过一浪，把招商引资当作头等大事，而现在招商引资说句实话，招商难难招商，一个地方的发展离不开两个要素，一个是商业，一个是工业。我刚才讲到商人荣则商业富，商业富则地产旺，地产旺则城市兴，现在地方政府对工业地产也就是对工业园区的重视是很重视的，我最近在河北一带每个县、每个地方都要做省级开发区，省级工业园区，要吸引大批大批的企业家，大批大批的中小企业家，到这个地方来投资，敞开胸怀来吸引大批的投资者。把企业家吸引过来了，把企业吸引过来，这个地方就可以持续发展，比如税收，比如人吸引过来，带动了商业发展，带动了当地方方面面的发展，地方政府特别受欢迎。所以工业地产主要是针对企业家而言，因为小老百姓没有工业，自己家里也不办工厂，也没有什么机械设备，工业地产主要是针对工业、企业家这批客户来的。商业地产主要是针对商人来讲的，同时也针对老百姓，老百姓要做生意。住宅地产针对的是全民，我有钱买房，有投资的、投机的、有需求的，都可以买房，不同阶段的层次，住宅地产、工业地产、商业地产，在每一个城市来说都是很受欢迎的，不可能这个城市就注重住宅发展，而忽视了商业发展或者是工业地产的发展，不可能的，每一个政府现在都很重视，这三个地产的概念是不同层次的，而不同层次，每个政府现在都很重视、很重视，特别是调控以后，对调控实行限购以后，政府就开始往商业地产、工业地产上转，招商引资的热浪也是一浪高过一浪，因为本身城市的内需是远远不够的，需要吸引大量外来人口到这里来发展，人吸引得越多，招商引资的规模就越大，越大，政府的政绩就越大，老百姓方方面面就能做得起生意，这个城市就越有生命力，就越繁荣。所以几个不同层次的地产，政府都很受欢迎，但这几个不同层次的地产，是针对不同层次的人来分享的。

　　提问：我还想问一下第二个问题，您是融资平台还有一句是金融手段，您要是房企董事长，您看好哪种融资手段？

　　王玉珂：对企业来说无论解决哪个手段，最主要的是解决预售的问题，这是开发商资金最大的来源，不论是私募也好，还是小额贷款也好，还是信托也好，成本其实都不低。如果预售解决不好，商业模式因为成本很高，如果没有回款的话，当然商业地产没有想象的那么美，其实最重要一点是投资额很棒，投资周期很长，如果售解决不好也会影响它的发展，但是销售只是解决资金的一个平台。在商业地产开发过程当中，如果一个好的商业地产发展，首先是对售的解决要解决得好，其次是商业地产，商业地产两种模式，是租和售，住宅地产就是售。现在有实力的开发商仍然对销售非常关注，这只是一个财富的杠杆，财富的杠杆最主要是销售周期的变化，如果周期过长，就会失灵，一失灵这个商业地产的模式最后就会有问题。

　　提问：我还想问王董事长一个问题，现在商业模式就那几家，我想问一下对国外那些先进的商业模式，比如大的集团公司财团等等，比如来自香港的、美国的、新加坡的，您觉得国内哪个商业模式比较先进，可以将来中国市场占领一席之地？

　　王玉珂：商业模式先进我觉得最重要一点就是它本身的融资平台很丰富，因为在国内融资平台是很少的，而且融资的成本很高，因为在国外融资成本没那么高，渠道还有很多，比如社保基金，还有其他一些私募基金。而国内和国外不一样，国内成本很高，融资平台很低，就导致整个对产品的租和售要求非常高，因为成本高了，一定要靠销售来解决，销售解决不了，融资成本就解决不了。国外是会通过长期运营来实现相对平稳的发展，不需要高回报，所以在这个过程当中，我们的看法就是它的模式是很好的，因为国外基金的支持力度很大，在中国就完全靠预售，要么就靠上市公司融资，要么就靠私募，这些成本是非常高的。

　　主持人：好的非常感谢。

　　提问：我有个问题想请问一下王董，我们投资者在投资街铺的时候有什么需要注意的具体事项？谢谢。

　　王玉珂：投资街铺最重要一点是不在于贵，在于它的租金水平高不高，因为只要高，它的回报率也是可以的。另外一点，我们一定要“傍大款”，什么意思呢？旁边一定要有大商业，因为有大商业对小商业的帮助很大。另外一点，一定要注意选择临街的，因为有的商业有规划是外街和内街，内街一定要非常小心的买，因为内街的生存能力很差，尤其是散售型的内街尤其要注意，所以一定要“傍大款”。

　　提问：两位专家好，我想有三个问题请教一下。第一，对于房价的问题，政府对于房产税扩大征收这个，是一个政策，开展的可能性大不大，尤其是在北京？第二，针对房价政策的储备政策还有哪些？第三，北京房价的走势。还有一个是买房的时机，现在是不是好时候，跟开十八大或者换届有没有关系？谢谢。

　　陈俊：房价的问题总是被人提起，到底降还是升，让普通老百姓真是纠结不已，很纠结，我始终认为房价是向上的，几个大的因素，土地资源越来越少，人越来越多，钱越来越贬值，存在银行里还要银行利息费，十年前一千块钱和现在一千块钱是什么概念，十年前买房子和现在买房子又是什么概念，十年前买的房子到现在可能升值五六倍了、六七倍了，所以历朝历代以来，买固定资产，固定资产就是不动产，是最佳的投资。我认为历朝历代房产是老百姓资本最根本保值增值的最最有效的途径，这是我在这本新书里反复讲的。政府是打压，是属于社会矛盾，因为它的打压针对主要的矛盾，我个人理解是针对一线城市，北上广深，因为有特殊情况，多少人想涌到北京来创业、长不创新、就业、工作等等，我当年到北京来的时候，才是1080万人，现在的北京是2300万人，增加了一倍多的人，同样北京这么大的面积，容纳了一倍多的人。一倍的人进来，不可能住桥洞底下，不可能住马路牙子，同样需要房子，有的带着孩子、老婆来，所以都想买房，北京的资源共享，所以北京的房价肯定是供不应求，蹭蹭往上涨，这肯定是毫无疑问的。二三线城市也一样，资源配套肯定比农村要好，所以房价肯定是往上涨的。

　　还有一个往上涨的原因是土地拍卖，地方政府是靠什么生存呢？就靠土地，他们是土地爷，就靠土地拍卖的。土地拍卖是10个亿、20个亿、30个亿，30个亿比10亿相差20个亿，这20个亿都摊到房价上了，土地在涨，劳动力在涨，什么都在涨，为什么？总和房价在涨，所以没得说，房价肯定是涨，只不过是调控，政府在打压、调控，让它涨得慢一点，只是拉慢上涨的速度而已，租金也是一样，越来越高，都在涨。房价我是看着向上的，只不过打压把向上的速度拉慢一点，否则一天一个价，就引起民生问题，就打架了，那肯定不行，共产党一个政府不可能让老百姓为这个事上街游行。

　　提问：陈教授，还有最后一个问题，您认为环首都经济圈，类似琢州、廊坊永清、固安等等，您认为他们商业地产综合实力，您看好哪个城市？

　　陈俊：北京没得说，全国老大的地位，没法动摇。北京为了发展周边的城市，动小兄弟、绑大款，带动周边邻居，我这本书里反复讲，环首都经济圈要绑大款，这个大款就是北京，不绑北京绑谁呢？北京资源这么丰富，这是肯定的。围绕北京这圈大概几千平方公里，这都是河北的境地，这一圈肯定要绑着大款的，不可能这圈来绑石家庄，石家庄跟北京是什么概念，尽管河北的省会是石家庄，围绕着北京大户人家，肯定要绑大户人家。绑了大户人家，这一圈都有发展潜力，比如北京周边的廊坊、固安等等，五年前、十年前地都没人要，招商引资困难得很，五万一亩地都没人要，现在廊坊、固安离北京特别近，交通也特别发达，尽管这几年上涨很厉害，但是还是低。交通也很发达，轨道交通都发展过去，廊坊这边又要建北京第二大机场，机场一建立起来，周边的地价又上来了。还搞了香河家具城，所以这一周半径都肯定要发展。前途是光明的，道路是没有的。

　　在目前来说，国家对房地产打压调控政策的出台是更严厉，我认为下半年不大可能。

　　主持人：最后非常感谢两位专家给我们带来的精彩讲解，也非常感谢网友们对乐居一如既往的支持。由于时间的关系，本次论坛活动的要告一段落了。如果对商业投资仍有疑问，请登录新浪微博，加关注@北京房产 与我们私信联系。谢谢大家。