房地产市场不存在刚性需求一说

徐益文：明辨 “刚性需求”，以免贻害无穷

多年来，谈房论市，每每听到“刚性需求”的说法，我就觉得别扭。大河上下，长城内外，上至学者名流，下到黎民百姓都这么说，实在荒唐，甚至有点可笑。

也许有人要说，怎么啦？这有问题吗？当然有问题，而且是大问题。

平日里就这个话题我没少与人理论，有些人似懂非懂，多数人觉得概念性的东西没必要较真，显得漠不关心。我不这么认为，概念不清，难免认识不明，终至判断失误，行为失当，误入歧途，不可小觑。

在我看来，房地产市场严格地讲不存在“刚性需求”和“弹性需求”这一说，只有“有效需求”和“无效需求” 之分，以及“改善性需求”、“投机性需求”和“纯投资性需求”之别。

这里需要额外说明一下，之所以叫“纯投资性需求”，是因为自住同样离不开投资属性，也是投资性需求，只不过不是以投资为直接目的“纯投资性需求”而已，准确地说是“消费”连带“投资”的双重需求，前者是显性的，直接的，而后者则是隐性的，间接的。因为房地产商品天然具有“投资”和“消费”双重属性，无论是否自住，都抹煞不了“投资”的存在。消费和投资是房地产商品的双重基因，与生俱来，无法割裂。

还有，其实“投机性需求”也是不存在的，因为投机性需求实质还是“投资性需求”，只不过是“短线投资性需求”而已。“投机”是中国特色、中文特色的概念，据说西方国家是不存在我们所理解的“投机”概念的，国际市场“对冲基金”的投资基本上就是我们眼里的投机，但它却是最高明、最有技术含量的投资，比如索罗斯的量子基金做的就是世界公认的高超的投资。改革开放前，中国社会还有“投机倒把”一说，甚至还有“投机倒把罪”。所以“投机”这个词在中国一直是带着贬义的，至今尚未得到彻底的平反昭雪。

上述额外两个问题，也是业内外人士和社会大众长期没闹明白的，在此点到为止，不予详述，以免累赘。

话题收回来，房地产是不动产，是具有明确金融属性的资产、财产，如果说需求，对谁不是刚性需求？经济学意义上的财产只有三种：动产、不动产和知识产权。房产的消费是货币资产（动产）向不动产（房产）的转换，而不是货币资产的消失。房产本质上与货币资产无异，我们不要因为它穿上了不动产的“马甲”就认不出来了。说白了，房产就和货币一样，和金银珠宝一样，对谁都是刚性需求，不存在弹性需求。难道会有人和货币过不去？不想要？可要可不要？或者不想多要。房子，对于所有人都是只要能够有，那就一定要的，除非是死人，不然就是大笨蛋、大傻冒，或者不食人间烟火的异族另类。

想想看，既然对谁都是刚性需求，那还是我们听到、看到的所谓的“刚性需求”吗？恰恰相反，大家常说的“刚性需求”无一例外指的是部分人的需求。如所谓的“婚房”需求、“分家”需求等。所谓“刚性需求”只能是指“绝对需求”，而“部分人的需求”则是“相对需求”，如果说“部分人的需求”是刚性需求，那岂不等于说相对需求是绝对需求了吗？自相矛盾，不言自明，着实荒谬。

到这里，逻辑上的矛盾已经分析清楚了，接下来我们再从事实上谈谈看。

中国房地产市场今后的市场需求总体上都只能是改善性需求。这不仅因为我们的住房自有率已经超过发达国家（美国的住房自有率68%，法国、荷兰和英国的住房自有率分别是55%、50%和70%，中国估计不下80%），我们更应该分清“有住房”和“有房住”的本质差别。

“有房住”是人的基本生存权利，必须尽可能予以满足，这是住房使用权在民生问题上的必要保障。但“有住房”则是人的资产权益，是财产权，不是人人都能够享有的。这就是许多年前任志强和卢铿等人说的“房子是给富人修的”这句话的真实含义。买不起房可以租，市场价租不起可以申请公租房，保障性住房就是为了解决中低收入群体的住房问题而产生的。可以租却非要买，放着政府福利不去享受，“有房住”不满足而非要“有住房”才舒服，还美其名曰“刚性需求”，试问这是真正的刚性需求吗？那改善性需求不也是刚性需求了吗？难道由租房到买房不是“改善”吗？这又是一个事实上的矛盾，再次反证房地产市场不存在“刚性需求”。

只有一种情况，可说是特殊的“刚性需求”，那就是针对“天当房地当床”睡在大街上的人。这类人还有吗？社会上有，那是乞丐，是流浪汉，市场中没有，也不可能有。试问，我们那些口口声声说“刚需”的人，指的是乞丐和流浪汉吗？如果我们非要说这类人的“刚性需求”，那也不属于商品房，只能是保障房，非要针对商品房说的话，那也只能是不折不扣的无效需求。

看来，即便谈到如此极端的地步，我们也还是找不出房地产市场的“刚性需求”在哪里？

我这么分析也许人们听起来会觉得很不顺耳，甚至很不顺心，要冒火。但事实就是这样，我们不能捏着鼻子哄嘴巴。只有看清“刚性需求”的庐山真面目，我们才能走出长期以来对房地产市场行情判断的认识误区，有百利而无一害。比如当前甚嚣尘上的楼市回暖言论，其主要市场依据都是从所谓的“刚性需求”上得来的。概念都是错的，判断和推理还能正确吗？

中国房地产市场舆论领域的概念不清，思想混乱，早已到了难以收拾的地步。类似“刚性需求”这样的常识性概念，在我们那些名人名嘴的头脑里从来就没搞懂过，业内外人士一概如此，老百姓就更不用说了，亦步亦趋跟着犯傻。

“刚性需求”的误识误解误读，可谓是全民无意识，全国犯糊涂，不可思议，贻害无穷。